Vlada je z uveljavitvijo Zakona za uravnoteženje javnih financ uvedla plačilo Davka na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč, pri čemer je plačilo dobička, ki ga je prodajalec ustvaril zaradi spremembe prostorskega akta na njegovem zemljišču, prevalila na prodajalca zemljišča.
Velja za vse prodajalce zemljišč, ki zemljišča prodajo v desetih letih o spremembi njihove namembnosti.
Stališče vlade do tega davka je, da se z zakonom uvaja nova protišpekulativna dajatev na dobiček, ki nastaja zaradi spremembe namembnosti zemljišča iz praviloma kmetijske rabe v zemljišče za gradnjo stavb. Namen zakona je, da se ob prodaji zemljišča za gradnjo stavb preko obdavčitve pobere del dobička, h kateremu lastnik ni prispeval s svojimi vlaganji, ampak je ta rezultat prostorskega načrtovanja lokalnih skupnosti. Posebej se želi skozi obdavčitev zajeti dobičke, ki so rezultat špekulativnih nakupov kmetijskih zemljišč ob koriščenju informacij o načrtovanih spremembah občinskih prostorskih načrtov. (Vir: Delo, 23.4.2012)
Op.: V času uveljavitve zakona je še vedno v veljavi določilo Zakona o kmetijskih zemljiščih, ki določa še dodatno plačilo nadomestila za spremembo namebnosti zemljišča pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja na stavbnem zemljišču. Tako se v primeru, če vlada ne bo dosegla soglasja za ukinitev nadomestila za spremembo namembnosti zemljišča, kot se trenutno dogovarjajo koalicijski partnerji, obdavčitev iz tega naslova podvaja, saj se zaračunava tako prodajalcu, kot tudi kupcu, t.j. bodočemu investitorju na stavbnem zemljišču.
- Z davkom na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč se obdavči kapitalski dobiček od prodaje zemljišč, ki se ob odsvojitvi štejejo za zemljišča za gradnjo stavb.
- Zemljišča za gradnjo stavb za namene tega zakona so zemljišča, ki so kot zemljišča za gradnjo stavb evidentirana v registru nepremičnin, v skladu s predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin, ali zemljišča, ki so stavbna zemljišča, za katera občina potrdi, da ustrezajo kriterijem za določitev zemljišč za gradnjo stavb.
- Pri ugotavljanju davčne obveznosti se upoštevajo prodaje zemljišč od 1.6.2012 dalje, ne glede na to, kdaj je bilo zemljišče pridobljeno ali kdaj je prišlo do spremembe namembnosti.
Davčni zavezanec za davek na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč je prodajalec zemljišča.
- Davčna osnova za odmera davka je razlika med vrednostjo zemljišča ob odsvojitvi in vrednostjo zemljišča ob pridobitvi. Davčna osnova se zmanjša za stroške odsvojitve in stroške pridobitve, kamor spadajo stroški, ki se po zakonu, ki ureja dohodnino, priznajo kot stroški odsvojitve oziroma stroški pridobitve kapitala.
- Če je bilo zemljišče pridobljeno pred 1. junijem 2012, se kot vrednost zemljišča ob pridobitvi šteje posplošena tržna vrednost, kot bi bila zanj določena na dan 1. junija 2012 s sistemom množičnega vrednotenja nepremičnin ob upoštevanju rabe zemljišča pred spremembo namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb. Ne glede na prejšnji stavek lahko davčni zavezanec dokazuje vrednost zemljišča ob pridobitvi z listino o pridobitvi zemljišča.
Op.: Tu bo imela davčna uprava težave pri ugotovljanju posplošene tržne vrednosti, saj na marsikaterih območjih izračun posplošene tržne vrednosti ni upošteval namenske rabe zemljišč, torej posledično tudi vrednost zemljišča po podatkih GURS-a ni realna. V praksi se namreč večkrat zgodi, da je po podatkih množičnega vrednotenja nepremičnin posplošena tržna vrednost vezana na vrednost kmetijskih zemljišč na lokalnem območju, saj pri izračunu vrednosti ni bil vključen podatek o dejanski zazidljivosti tega zemljišča. Do teh odstopanj prihaja predvsem na območjih, kjer občine še ne vodijo podatkov o namenski rabi zemljišč v digitalni obliki.
- Če je vrednost zemljišča ob odsvojitvi, kot jo izkazuje listina o odsvojitvi nižja, kot bi bila posplošena tržna vrednost takega zemljišča ob upoštevanju spremembe namembnosti, se kot vrednost zemljišča ob odsvojitvi šteje posplošena tržna vrednost, kot bi bila na dan odsvojitve določena zemljišču ob upoštevanju spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb.
Davčna stopnja ki se odmerja na podlagi davka na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišča se z leti znižuje in znaša:
– 25 %, če je od spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb do prodaje minilo manj kot eno leto,
– 15 %, če je od spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb do prodaje minilo eno do manj kot tri leta,
– 5 %, če je od spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb do prodaje minilo od treh let do vključno deset let.
Op.: S tem ukrepom je vlada sicer pravilno prenesla obdavčitev zaradi "obogatitve" na tistega, ki je s spremembo prostorske zakonodaje ustvaril kapitalski dobiček ter s tem omejila špekulativne nakupe kmetijskih zemljišč pred spremembo namembnosti v stavbna zemljišča. Drug problem pa bo nastal pri dolgoletnih lastnikih kmetijskih zemljišč, ki se jim je spremenila namenska raba. Ti lastniki bodo namreč morali presojati med plačevanjem nadomestila za nepozidana stavbna zemljišč (kjer občina to od njih zahteva) in prodajo zemljišča pod tržno ceno, kar bo spet zavleklo prodajne aktivnosti vsaj za 3 leta od uveljavljenih sprememb prostorskih aktov ter s tem dodatno povzročilo nelikvidnost nepremičninskega trga, saj bo ponudba na trgu nepremičnin temu primerno manjša.
- Davek odmeri davčni organ v rokih in na način, kot je določen za odmero dohodnine od dobička iz kapitala v primeru odsvojitve nepremičnine.
- Napoved za odmero davka na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč mora zavezanec predložiti na obrazcu za napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti. Davčna obveznost nastane z dnem sklenitve pogodbe o prodaji. Obrazcu mora priložiti dokazilo občine o spremembi namembnosti zemljišča v zemljišče za gradnjo stavb, iz katerega mora biti razviden datum spremembe namembnosti.
- Glede vprašanj postopka in pristojnosti davčnega organa, ki niso določene s tem poglavjem zakona, se uporabljajo določbe predpisov, ki urejajo davčni postopek oziroma davčno službo.
- Z globo od 2.000 do 75.000 eurov se kaznuje za prekršek pravna oseba, samostojni podjetnik posameznik ali posameznik, ki samostojno opravlja dejavnost, če ne predloži napovedi za odmero davka v skladu z drugim odstavkom 139. člena tega zakona.
- Z globo od 400 do 4.100 eurov se za prekršek iz prejšnjega odstavka kaznuje tudi odgovorna oseba pravne osebe, samostojnega podjetnika posameznika ali posameznika, ki samostojno opravlja dejavnost.
- Z globo od 200 do 1.200 eurov se kaznuje za prekršek posameznik, če ne predloži napovedi za odmero davka v skladu z drugim odstavkom 139. člena tega zakona.
Priporočamo vam, še ogled spodnjih povezav, povezanih s to temo:
- 133. - 140. člen Zakona za uravnoteženje javnih financ (ZUJF, Ur.l.RS , št. 40/2012)
- članek Vlada odgovarja bralki: o obdavčitvi premoženja (23.4.2012, Delo)
- članek Iz malovrednega zemljišča do parcele, a le prek davka (26.6.2012, Delo)
- navodilo DURS-a občinam za izdajo potrdila o namenski rabi zemljišča
- pojasnilo DURS-a v zvezi z obračunom novega davka (3.8.2012, DURS)
| NUDIMO VAM Geodetske storitve Nepremičnine Projektiranje Inženiring |
O NAS Kje smo Osnovni podatki Pokličite nas Pišite nam |
NE VESTE KAM? Zemljevid strani tel.: 03 / 710 38 10 info@geoprojekt.si |
GEOPROJEKT d.o.o. PE Žalec Šlandrov trg 11, 3310 Žalec PE Slovenske Konjice Stari trg 9, 3210 Slovenske Konjice |